O Problema em Uma Frase
Quando você coloca um imóvel como parte do capital da sua empresa, pode ou não pagar ITBI — e a resposta depende de como a operação foi estruturada e de qual tipo de empresa recebe o imóvel. Entender isso pode economizar dezenas ou centenas de milhares de reais.
O ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é um imposto municipal cobrado toda vez que um imóvel muda de dono. Alíquotas variam por cidade: São Paulo cobra 3%, Campinas cobra 2%, Rio de Janeiro cobra 3%. Em uma transação de R$ 2 milhões, o ITBI pode chegar a R$ 60.000.
A Constituição Federal, no art. 156, §2º, I, criou uma imunidade: quando o imóvel entra para o capital social de uma empresa (integralização), em princípio o ITBI não é cobrado. Essa proteção existe porque o legislador quis estimular a capitalização de empresas sem encarecer o processo.
Mas há exceções — e é aí que mora o problema.
A Regra do STF que Todo Empresário Deve Conhecer: o Tema 796
Em 5 de agosto de 2020, o Supremo Tribunal Federal julgou o RE 796.376/SC e fixou uma tese com efeito vinculante (vale para todo o Brasil):
“A imunidade em relação ao ITBI não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado.”
O Que Isso Significa na Prática?
A imunidade cobre apenas o valor do imóvel que vira capital. O que sobrar — destinado a reserva, ágio ou qualquer outra rubrica — paga ITBI.
Exemplo Concreto 1 — Sem ITBI ✅
Imagine que você vai abrir uma holding e vai integralizar um imóvel de R$ 1.000.000 como capital social. O contrato social fixa: capital social = R$ 1.000.000. Nenhum centavo vai para reserva.
| Item | Valor |
| Valor do imóvel | R$ 1.000.000 |
| Capital social integralizado | R$ 1.000.000 |
| Excedente (→ reserva/ágio) | Zero |
| ITBI devido | Zero ✅ |
Resultado: você não paga nada de ITBI. A imunidade está intacta.
Exemplo Concreto 2 — Com ITBI ⚠️
Agora imagine o mesmo imóvel de R$ 1.800.000, mas só R$ 1.000.000 vai para o capital social. Os outros R$ 800.000 são destinados à “reserva de capital”.
| Item | Valor |
| Valor do imóvel | R$ 1.800.000 |
| Capital social integralizado | R$ 1.000.000 |
| Excedente (→ reserva de capital) | R$ 800.000 |
| Alíquota ITBI (ex.: São Paulo) | 3% |
| ITBI devido sobre o excedente | R$ 24.000 ⚠️ |
O município cobra ITBI sobre os R$ 800.000. O STF confirmou essa cobrança — é constitucional.
Moral da história: se você quer usar a imunidade total, integralizar 100% do valor do imóvel como capital social, sem deixar sobra para reserva.
A Armadilha dos Municípios: “Excedente de Avaliação”
Após o julgamento do Tema 796, alguns municípios adotaram uma interpretação abusiva: passaram a cobrar ITBI sobre a diferença entre o valor que o contribuinte declarou para o imóvel e o valor que o Fisco Municipal calculou como “valor de mercado”.
Exemplo: você declara o imóvel por R$ 1.000.000 e integraliza 100% ao capital. O município avalia o mesmo imóvel em R$ 1.500.000 e cobra ITBI sobre os R$ 500.000 de diferença.
Isso é ilegal. O STF, ao julgar os Embargos de Declaração no RE 1.487.168/MS (relator Min. Flávio Dino, 2024), deixou claro que o “excedente” do Tema 796 é o excedente societário — o valor que sobrou do imóvel após a integralização do capital. Não é uma autorização para o município reinventar o preço do imóvel. Se o imóvel foi totalmente integralizado ao capital, não há excedente e não há ITBI, independentemente da avaliação municipal.
O que fazer se o município tentar cobrar isso? Impugne administrativamente e, se necessário, judicialmente. Guarde o laudo de avaliação e a ata societária documentando a operação.
A Grande Questão Atual: O Tema 1.348 — Empresas Imobiliárias Pagam ITBI?
Até aqui, falamos de empresas em geral. Mas e as incorporadoras, construtoras, administradoras de imóveis e holdings imobiliárias? Para elas, a lei diz algo diferente.
O art. 37 do Código Tributário Nacional estabelece que a imunidade do ITBI não se aplicaquando a empresa que recebe o imóvel tiver como atividade principal a compra, venda ou locação de imóveis. Essa “atividade preponderante imobiliária” é configurada quando mais de 50% da receita da empresa vier dessas atividades, medido nos dois anos anteriores e dois anos posteriores à operação.
A Constituição Federal cria a imunidade no art. 156, §2º, I, sem fazer qualquer distinção quanto ao tipo de empresa. O CTN — que é uma lei, não a Constituição — criou essa restrição adicional.
Há juristas e advogados que argumentam: uma lei não pode restringir o que a Constituição protegeu. A imunidade constitucional é “incondicionada” — vale para qualquer empresa, imobiliária ou não.
Do outro lado, há quem defenda que o CTN apenas explicitou uma intenção implícita do legislador constituinte: a imunidade foi criada para estimular capitalização produtiva, não para servir de ferramenta fiscal para empresas cujo negócio é justamente transacionar imóveis.
O RE 1.495.108 (Tema 1.348) responderá definitivamente essa questão. O caso envolveu a empresa Alpha – P. Regitano e Perrone Administração de Bens Próprios Ltda. contra o Município de Piracicaba/SP, que cobrou ITBI alegando que a empresa tinha atividade imobiliária preponderante.
| Data | Evento |
| Nov/2024 | STF reconhece repercussão geral |
| Out/2025 | Relator Min. Fachin vota pela imunidade incondicionada |
| Out/2025 | Min. Gilmar Mendes pede vista, suspendendo o julgamento |
| Mar/2026 | Julgamento retomado; Min. Cármen Lúcia vota pela imunidade — placar: 4×1 |
| 26/Mar/2026 | Min. Flávio Dino pede destaque — todos os votos são zerados |
| Abr/2026 | Aguardando inclusão em pauta no Plenário Físico |
A Tese Proposta (ainda não definitiva)
“A imunidade tributária do ITBI, prevista no art. 156, §2º, I, na realização do capital social mediante integralização de bens e valores, é incondicionada, portanto, indiferente à atividade preponderantemente imobiliária.”
Isso significa: todas as empresas, inclusive imobiliárias, estariam imunes ao integralizar imóveis ao capital social.
| Ministro | Posição | Fundamento |
| Edson Fachin (Relator) | ✅ Imunidade incondicionada | Texto constitucional — “nesses casos” não abrange integralização |
| Alexandre de Moraes | ✅ Imunidade incondicionada | Acompanha o relator; já havia sinalizado no Tema 796 |
| Cármen Lúcia | ✅ Imunidade incondicionada | Acompanha o relator |
| Cristiano Zanin | ✅ Imunidade incondicionada* | Com ressalvas para casos de fraude e simulação |
| Gilmar Mendes | ❌ Imunidade condicionada | CTN, art. 37 válido; incorporadoras devem pagar |
| Flávio Dino | ❓ Posição desconhecida | Pediu destaque, zerou o julgamento |
Quatro ministros que já votaram deverão votar novamente no Plenário Físico — podem ou não manter suas posições.
Enquanto o STF não decide, os municípios continuam cobrando ITBI de empresas com atividade imobiliária. Se você é sócio ou está estruturando uma empresa desse tipo, há três cenários possíveis:
| Cenário | Situação da Empresa | Risco de ITBI Hoje | Após Tema 1.348 (Imunidade Prevalecer) |
| Empresa não imobiliária, integralização total | Qualquer empresa | Baixíssimo | Sem mudança |
| Empresa não imobiliária, com excedente | Qualquer empresa | Médio (sobre excedente) | Sem mudança |
| Empresa imobiliária, integralização total | Incorporadora, Holding de imóveis | Alto (municípios cobram) | Imunidade total → restituição possível |
| Empresa imobiliária, sem ação judicial | Incorporadora, Holding de imóveis | Alto | Perda da proteção na modulação temporal |
O Que Fazer Agora — Guia Prático em 5 Passos
Passo 1 — Verifique se há “excedente” na sua operação
Antes de assinar qualquer contrato de integralização, confirme: o valor total do imóvel que está sendo integralizado vai inteiramente para o capital social, sem sobra para reserva ou ágio.Qualquer diferença paga ITBI — isso já é regra fixada pelo STF no Tema 796 e não muda.
Passo 2 — Consulte a alíquota do município
O ITBI é municipal. São Paulo cobra 3% (Lei 11.154/91), Rio de Janeiro cobra 3%, Campinas cobra 2%. Em um imóvel de R$ 5 milhões, 1% de diferença vale R$ 50.000. Verifique antes.
Passo 3 — Avalie se sua empresa tem atividade imobiliária
Se mais de 50% da sua receita vem de compra, venda ou locação de imóveis, você está na “zona de risco” do CTN, art. 37. O município pode cobrar ITBI enquanto o Tema 1.348 não for julgado. Tenha isso mapeado.
• Laudo de avaliação do imóvel por perito independente
• Ata de assembleia ou reunião de sócios com justificativa da operação
• Comprovante de que o valor integralizado corresponde exatamente ao capital subscrito
Esses documentos são sua defesa em qualquer autuação. Guarde por pelo menos 5 anos (prazo decadencial do CTN, arts. 150 e 173).
Passo 5 — Se você é empresa imobiliária: avalie uma ação judicial preventiva
O julgamento do Tema 1.348 quase certamente virá acompanhado de modulação de efeitos — o STF poderá limitar a retroatividade da decisão, protegendo apenas quem já tinha ação em curso. Empresas imobiliárias que ajuizarem ação declaratória antes da decisão final têm mais chances de ser beneficiadas pela imunidade com efeito retroativo. Consulte seu advogado sobre o custo-benefício dessa estratégia.
Se o município autuar sua empresa por falta de pagamento do ITBI, a conta vai além do imposto principal:
| Componente | Percentual | Exemplo (ITBI de R$ 60.000) |
| ITBI principal | 100% | R$ 60.000 |
| Multa de ofício | + 75% | R$ 45.000 |
| Multa por fraude (se comprovada) | + 150% | R$ 90.000 |
| Juros SELIC (estimado 2 anos) | + 20% aprox. | R$ 21.000 |
| Total sem fraude | R$ 126.000 | |
| Total com fraude | R$ 171.000 |
Além do STF, outros tribunais já se manifestaram:
• STJ — REsp 1.336.827/RS (Min. Humberto Martins, 2012): reconheceu o art. 37 do CTN como válido e disse que a imunidade não se aplica a empresas imobiliárias. Hoje municípios usam esse precedente para autuar.
• STJ — AgRg no AREsp 383.501/RS (Min. Herman Benjamin, 2014): reafirmou que a análise de preponderância deve ser feita nos 2 anos anteriores e 2 anos posteriores à operação.
• TJDF — Apelação 0717567-11.2022.8.07.0018 (2023): em sentido oposto, o Tribunal de Justiça do Distrito Federal reconheceu a imunidade para empresa imobiliária, antecipando a tese que o STF pode fixar no Tema 1.348.
• TJSP — IRDR instaurado (2025): o próprio Tribunal de Justiça de São Paulo constatou que suas câmaras decidiam casos idênticos de forma contrária, e instaurou incidente para unificação — que ficou travado aguardando o STF.
Esse cenário mostra que em São Paulo, Rio de Janeiro e na maioria dos estados, a decisão sobre a imunidade pode variar conforme a câmara que julgar seu caso. Isso por si só é um risco que justifica planejamento preventivo.
Resumo: Três Situações, Três Respostas
Situação 1 — Você vai integralizar um imóvel em uma empresa que não é imobiliária
→ Integralizar 100% ao capital, sem excedente = zero ITBI. Regra segura.
Situação 2 — Você vai integralizar um imóvel e parte vai para reserva de capital
→ O excedente paga ITBI. Não tem como escapar — tese vinculante do STF (Tema 796). Planeje o valor do capital social antes.
Situação 3 — Você tem ou vai abrir uma empresa com atividade imobiliária
→ Situação em disputa. Municípios cobram. O STF ainda não decidiu definitivamente. Ajuíze ação preventiva se o volume de operações justificar — o custo de uma ação pode ser muito menor que o ITBI em risco.
